曾经考察京城某知名地产项目，销售人员之间闲谈中的抱怨破坏了通过阅读广告建立的良好印象。而这样的困惑常常存在，为什么一些富有经验的销售团队业绩不佳，一些地产项目销售秩序经历从鼎盛到陷入混乱的周期？

　　销售包含三个递进的层级，或者说三个不同的境界。第一个层级，是以产品的基本功能利益满足消费者的基本需求；第二个层级，是寻求与消费者个人价值观的对应；第三个层级，是以激情实现情感上的沟通和感染，这更是销售的最高境界。

　　第一个层级，产品和服务利益的贩卖。

　　这其中包含对产品的原料、功能、工艺、特征、优势卖点、售后服务、配送等与产品关联的产品系统知识的全面和深入了解，从而能在产品的利益点上有清晰的阐释，让购买者对产品本身有深刻的了解。在此，消费者所需求的产品利益，是产品的整个关联系统，即不是单一的产品功能和价值，更有获得产品的代价，包含购买的便利性、学习使用的花费（时间和金钱）、使用后服务的获得、品牌信任等综合内容。

　　而销售技巧是通过对消费需求的了解，通过对消费者被尊重的需求的满足，来实现销售的目的，是产品销售的润滑剂。良好的销售技能有利于建立销售人员的专业印象，在过程中，消费者能更准确获得所关心的利益点的深入了解。因此，销售人员对产品和销售技巧的掌握是销售的基础。

　　第二层级，价值观的贩卖。

　　消费者不只为了获得产品的功能而购买产品。可口可乐和百事可乐在产品上的差异不是决定其销售的根本，其差异来源于消费者对品牌价值观所对应的生活方式的认知。

　　首先，企业通过定位研究制定品牌价值观并传递给顾客。

　　企业通过对目标顾客群的研究，制定出品牌价值观，并通过广告、公关等传播方式将产品与品牌价值观向顾客传递。从而通过品牌价值观形成与竞争对手的差异化竞争优势。

　　其次，企业将企业价值观和品牌价值观传递给销售人员。

　　品牌价值观的传递同样是通过培训等手段，以及培训使销售人员对品牌理念、广告传播内涵和公关活动有更深层的认知和理解。

　　企业价值观则是企业文化潜移默化作用的结果。不同企业有其不同的企业文化内涵，正如北大和清华的文化价值观存在差异而使两个院校的学子表现出不同的价值观特征。企业价值观的差异也作用于员工的不同的行事态度。例如，鼓励创新的企业，其员工可能会表现出承担责任的勇气，而不允许员工犯错误的企业则会面临凡事推委，员工怕担责任担风险的行为特征，而这样的价值观也会直接反应在对顾客的态度上。销售人员可能卖了就万事大吉，造成顾客的不好印象，或者在顾客与企业之间进退两难，最终舍弃顾客利益维护企业利益。曾经，在某书店买书后想更换为另外一本，被楼层收银台、总服务台和楼层营业柜台推来推去，谁都不愿承担责任，书店企业的价值观作用于工作人员，反映在了对顾客的态度上。因此，为了使销售人员能以正确的行为方式面对客户，企业应加强对企业价值观的检讨和矫正。